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借金問題の法律解説

わかる!債務整理

任意売却って?

住宅ローンが払えなくなるとマイホームを手放すことになります。でも、競売にかけられると相場より低い価格で売りに出され、残債務が増える…。そんなとき、競売にかけられずに、もっと有利に住宅を売る方法があります。それが任意売却です。

住宅ローンが返せなくなった場合
住宅をより有利に売却する方法。

住宅ローンは高額な借金の一つです。銀行などの金融機関(債権者)はお金を貸す代わりに、担保としてその住宅に抵当権を設定します。支払いが途絶えるようなことがあれば、債権者は抵当権を実行して担保物件を競売にかけて、売却して代金を回収することができます。

放置すれば、マイホームが競売物件に

住宅ローンを滞納し続けると、残念ながらその住宅は競売にかけられてしまいます。競売とは、債権者からの申し立てを受けて、裁判所が担保物件である住宅を強制的に売却することです。競売では、裁判所が決めた売却基準価格が公示され、競争入札で売却されます。売却基準価格は相場の7割程度に設定されるため、売れても債務が多く残る結果に終わってしまう可能性が十分にあります。

任意売却で首尾よく売却できれば残った住宅ローンの完済も。

これに対して、任意売却というのは裁判所を通さず、債権者の同意を得た上で、不動産業者と取引きして住宅を売却する方法です。任意売却では売り手が希望価格を設定することができ、高値で売れれば、未払い分の住宅ローンを返し終えることもできます。

売り値の差だけではない
任意売却と競売の違い。

任意売却と競売の違いについて詳しく見ていきましょう。任意売却には次のようなメリットがあります。

① 競売より高い価格で売却できる。

裁判所が売り値を決める競売と違い、市場の相場で自由に価格を決められるので、高値で売れれば債務がきれいに片づきます。一方の競売は裁判所に主導権があるので、競売価格と希望価格に大きな違いがあっても、関与することはできません。

②手続きに関わる諸費用が抑えられる。

任意売却交渉の内容しだいでは、引っ越し代金や滞納していた税金までも売却代金から支払うことができます。これに対して競売の場合は、引っ越しの費用は自己負担です。

③周囲にバレずに済む。

競売にかかると裁判所の執行官が周辺調査をしたり、競売情報が新聞やインターネットで公開されたりするので周りの人に知られてしまいますが、任意売却の場合は普通の不動産取引きと同じなので気づかれることはありません。競売のように、マイホームを強制的に奪われたという無念さが残らないのも、任意売却のメリットの一つです。

債権者から有利な条件を引き出すには弁護士の交渉力がモノをいう。

交渉しだいで引っ越し費用も負担不要に

任意売却が決まると、依頼された弁護士は債権者と交渉して売却価格を決め、残った債務の返済方法など必要な手続きを取りまとめます。債務整理経験が豊富な弁護士は、粘り強く交渉することによって、家を明け渡す際の引っ越し費用の一部負担や滞納していた税金なども売却代金に含めるよう計らいます。交渉力のある弁護士を選ぶことが、任意売却での円満合意を引き出すカギといえるでしょう。

任意売却はタイミングが重要。
その条件と解決まで。

任意売却にはリミットがあります。やむなく住宅を手放すことになり、競売ではなく任意売却の方法を選びたいと思っても、裁判所からの担保不動産競売開始決定通知書(競売通知)が届いてからでは解決方法に選択の余地がなくなってしまいます。どのタイミングで相談するのがよいかについて、ご説明しましょう。

競売通知が届いてからでは手遅れに近い

住宅ローンの滞納から競売通知が届くまでには、約6〜7カ月の期間があります。返済を滞らせたままにしていると、返済を迫る警告が続き、債権が銀行名等から保証会社に移り、競売申し立ての予告が告げられ、最終的に担保不動産競売開始決定通知書が届きます。この段階では手遅れが迫っています。

返済に行き詰まったらすぐに相談するのがベスト

任意売却の手続きを依頼するなら、少なくとも滞納後に金融業者から滞納を知らせ、返済を催促する通知が来た時点で相談することをお薦めします。できれば、住宅ローンの返済が苦しくなってきた段階で弁護士に相談しましょう。早ければ早いほど選択肢が広がり、余裕を持って問題解決に当たることができます。

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